Las Viviendas Subsidiadas para Personas Mayores y Discapacitadas – Sección 202

Tiene derecho a recibir un aviso por escrito de cualquier decisión adversa tomada en su contra por el propietario;

Tiene derecho a ser representado por un abogado en una audiencia de desalojo;

Tiene derecho a testificar, presentar pruebas y hacer preguntas a cualquier testigo durante una audiencia de desalojo; y

Tiene derecho a presentar una queja ante el HA, el propietario, las autoridades locales de aplicación del código o el HUD sobre las condiciones de su unidad.

Debido al número limitado de unidades disponibles de la Sección 202, las familias elegibles a menudo son colocadas en una lista de espera. Los propietarios han establecido políticas para abrir, cerrar, seleccionar y eliminar familias de las listas de espera. Sin embargo, esas políticas no pueden discriminar por color, discapacidad, estado familiar, origen, raza, religión o sexo. 

En general, los propietarios publican las listas de espera en línea y en sus oficinas.

Los propietarios tienen diferentes políticas de selección de inquilinos con respecto al historial crediticio, desalojos previos y antecedentes penales. Las políticas de selección de inquilinos deben constar por escrito, no deben ser discriminatorias y deben ser más equitativas. 

Las familias a las que se les niega la admisión deben recibir un aviso por escrito del arrendador explicando el motivo del rechazo. Si usted cree que le negaron la admisión injustamente, puede presentar una solicitud por escrito a reunirse con la gerencia para discutir el rechazo. Sin embargo, no hay reglas específicas con respecto a esta reunión.

El alquiler de una familia es el monto más alto entre el 30% de sus ingresos mensuales ajustados (explicados a continuación), o del 10% de sus ingresos mensuales, menos cualquier asignación de servicios públicos.

En general, la familia debe pagar un alquiler mínimo de al menos $25.

El HUD determina las asignaciones de servicios públicos cada año para ayudarle a pagar el costo de los servicios públicos no incluidos en su alquiler. 

Las asignaciones de servicios públicos se basan en tarifas actuales y estudios de consumo promedio, no en el consumo real de su familia.

El arrendador determina su ingreso mensual ajustado restando las deducciones permitidas de su ingreso bruto anual y luego dividiendo esa cantidad por 12. 

Su ingreso bruto anual incluye salarios, horas extras, comisiones, tarifas, propinas, bonificaciones Ingresos netos de una empresa si trabaja por cuenta propia:

• Ingresos netos de bienes inmuebles o bienes personales: renta, intereses, dividendos o ganancias de capital;
• Pagos periódicos que recibe del Seguro Social, anualidades, pólizas de seguro, fondos de jubilación, pensiones, beneficios por discapacidad o muerte, y otros tipos similares de ingresos periódicos;
• Indemnización por desempleo y discapacidad, compensación laboral e indemnización por despido (ingresos que provienen de un empleador para el cual usted ya no trabaja);
• Asistencia Temporal para Familias Necesitadas (TANF, por sus siglas en inglés);
• Pensión alimenticia y manutención; y
• Donaciones regulares en efectivo y regalos.

Las deducciones obligatorias se enumeran a continuación. Las HA locales pueden adoptar deducciones adicionales. Si es así, se publicarán en la Política de selección de inquilinos. 

• $480 por cada dependiente;
• $400 para cualquier familiar anciano o discapacitado;
• Una deducción por los gastos de cuidado de niños necesarios para permitir que un miembro de la familia vaya al trabajo o la escuela;
• Gastos médicos no reembolsados ​​para cualquier familiar anciano o discapacitado, si el monto es superior al 3% de los ingresos anuales de la familia; y
• Gastos de cuidado de niños necesarios para permitir que un miembro de la familia vaya al trabajo o la escuela.

Cada año, el propietario completará una recertificación anual para determinar si su familia aún es elegible para la vivienda de la Sección 202. Durante la recertificación, usted debe proporcionar todos los documentos relacionados con sus ingresos que sean solicitados por el propietario. Su familia o el propietario también pueden solicitar una recertificación provisional cuando haya un aumento o disminución en los ingresos de su familia. 

Estos cambios en los ingresos pueden afectar la cantidad de alquiler que paga o el tamaño de la unidad para la que es elegible. Si los ingresos de su familia aumentan lo suficiente como para pagar una vivienda en el mercado privado, el propietario puede determinar que usted ya no es elegible para el programa.

Los propietarios deben tener un motivo para rescindir el contrato de arrendamiento de su familia. Los ejemplos comunes de “motivo suficiente” incluyen el impago del alquiler o violaciones graves o reiteradas del contrato de arrendamiento.

Los avisos de rescisión deben constar por escrito, describiendo específicamente la presunta violación y deben ser entregados a usted por correo de primera clase y entregados por mano o por correo postal.

Dependiendo de la violación, las familias tendrán de 3 a 30 días para arreglar el problema. Sin embargo, las leyes locales, estatales o federales pueden acortar el tiempo para corregir la violación o no darle ninguna oportunidad para corregirla en absoluto.

Usted no tiene derecho a solicitar una audiencia informal de queja para disputar una denegación de admisión o rescisión del contrato de arrendamiento. 

Las familias a las que se les niega la admisión en la Sección 202 Vivienda deben recibir un aviso por escrito del arrendador, explicando el motivo del rechazo. Las familias también deben tener la oportunidad de reunirse con la gerencia para discutir el rechazo. Sin embargo, no hay reglas específicas con respecto a esta reunión.  

Muchos contratos de arrendamiento le dan a las familias 10 días para reunirse con la gerencia para discutir la resciliación. Sin embargo, no hay reglas específicas con respecto a esta reunión.

Revise cuidadosamente su contrato de arrendamiento, las normas y reglamentos del departamento y cualquier aviso que reciba del arrendador.

Si usted ha recibido un aviso de resciliación de su arrendador y no se va antes de la fecha especificada en el aviso, su arrendador debe presentar un caso de desalojo para sacarlo de la unidad. El alguacil o un receptor judicial certificado puede entregarle personalmente la citación de desalojo y la queja o dejarla en su puerta. Esto se denomina “notificación del proceso”. El secretario también puede enviarle una copia de la citación y la queja por correo. 

Debe redactar y presentar una respuesta ante el tribunal dentro de los 5 días posteriores a la recepción de la citación y la queja. Si usted no presenta una respuesta a tiempo ante el tribunal, su arrendador puede ganar automáticamente el caso de desalojo.

En su respuesta, debe admitir o negar cada párrafo de la queja y plantear cualquier defensa.

El “registro del tribunal” es como una cuenta bancaria que el tribunal usa durante su caso de desalojo. Mientras su caso esté pendiente ante el tribunal, debe depositar el monto del alquiler en el registro del tribunal cada mes cuando le toque. 

Si no está de acuerdo con la cantidad de alquiler que el arrendador alega que usted debe, puede pedirle al tribunal que programe una audiencia para determinar la cantidad correcta. La documentación de respaldo debe adjuntarse a su respuesta, como un comprobante de pago.

Si no deposita el alquiler en el registro del tribunal a tiempo o le pide al tribunal que determine la cantidad correcta que debe, su arrendador puede ganar automáticamente el caso de desalojo. 

En un caso de desalojo, su arrendador es el Demandante y usted es el Demandado. Alegar defensas en su respuesta puede evitar que usted sea desalojado. A continuación hay una lista de defensas comunes que pueden aplicarse a su situación.

La persona que presentó la demanda de desalojo (el demandante) carece de legitimación. Esto significa que el demandante no tiene derecho a presentar la demanda ante el tribunal. Esta defensa se usa comúnmente si el arrendador no es dueño de la propiedad.

El desalojo es innecesario. Esto significa que el desalojo ya no es relevante porque usted ya se mudó.

Está reteniendo el pago del alquiler luego de haber proporcionado un aviso con 7 días de antelación. Su aviso de 7 días al arrendador debe especificar las reparaciones necesarias y su intención de retener el pago del alquiler si no se completan dentro de los 7 días. Visite nuestra sección sobre los Derechos de los Inquilinos y Los Desalojos para obtener más información.

No recibió una notificación del arrendador como lo exige la ley. Esto significa que el arrendador no le dio aviso por escrito de la violación antes de presentar un caso de desalojo ante el tribunal. 

El aviso que recibió del arrendador exige dinero que no se considera como alquiler o alquiler adicional en su contrato de arrendamiento.

El aviso es confuso o contiene instrucciones contradictorias.

El aviso no le proporciona tiempo suficiente para corregir la violación.

El aviso no proporciona suficiente información para que usted entienda la violación. 

El arrendador no mantiene la unidad luego de que usted haya entregado un aviso con 7 días de antelación.

El arrendador lleva a cabo represalias. Esto significa que la HA aumenta el monto de su alquiler, disminuye los servicios que recibe o presenta / amenaza con presentar un caso de desalojo en su contra, en respuesta a que usted ejerce sus derechos como inquilino. 

Si su arrendador gana el desalojo, el alguacil le notificará con 24 horas de anticipación para que abandone la unidad. Esto se denomina una “Orden de Posesión”. Si usted no abandona la unidad dentro de las 24 horas, su arrendador puede cambiar las cerraduras y retirar sus bienes personales.

Asegúrese de enviar una solicitud por escrito para una reunión con la gerencia antes de la fecha límite indicada en el aviso.

Esté preparado para presentar todas las pruebas (documentos, correos electrónicos, informes, testigos, etc.) que respalden su posición durante la reunión o audiencia de desalojo.

Hoja Informativa de la Sección 202 del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano: https://www.hud.gov/program_offices/housing/mfh/progdesc/eld202

Para encontrar su Agencia de Vivienda Pública local: https://www.hud.gov/program_offices/public_indian_housing/PHA/contacts

Para obtener información adicional sobre las opciones de vivienda y sobre los límites de ingresos locales, visite la página del HUD en Florida: https://www.hud.gov/states/florida